### Привет, всем! Это мой первый пост, я инвестирую в новостройки Москвы и по совместительству брокер. Написала для вас гайд. Пользуйтесь👇
Рынок первичной недвижимости Москвы — не лотерея, а сложная система, где успех зависит от анализа, терпения и умения предугадывать тренды. В отличие от вторичного жилья, здесь можно получить 20–50% прибыли за 1 год, но только при грамотном подходе. Рассмотрим актуальные на 2025 год стратегии.
---
📌 1. «Долевой арбитраж»: как купить на старте с максимальной выгодой
Секрет — покупать на этапе котлована, когда цены минимальны. Например, в ЖК «Событие» (Донстрой) ранние инвесторы приобретали квартиры на 30% дешевле, чем после сдачи.
Как найти выгодные лоты?
- Мониторьте пре-маркет — застройщики тестируют спрос до официального старта продаж.
- Ищите «серые» сделки — некоторые агенты предлагают квартиры по уступке до публикации на сайте.
- Договаривайтесь о скидках — объединяйтесь с другими покупателями или брокером, чтобы получить до 15% - 25% дисконта.
---
📌 2. «Теневые» этапы: когда цены растут быстрее всего
Цены на новостройки резко повышаются в ключевые моменты:
- Котлован → монолит (+10–15%)
- Получение разрешения на ввод (+5–20%)
- Завершение отделки (+7–20%)
Пример: В ЖК «Небо» (ПИК) разница между ценой на старте и после сдачи составила 42%. Но важно продать до массового выхода перепродажников, иначе прибыль «съест» конкуренция.
---
📌 3. Тактика «обратного аукциона»: продавать до завершения стройки
Ждать сдачи — рискованно. Успешные инвесторы продают за 6–12 месяцев до готовности дома, пока спрос высок, а предложение ограничено. В 2022–2023 годах это приносило 25% прибыли годовых, в 2024 году 35-45%
---
📌 4. Выбор локации: спальники vs. премиум
- Спальные районы (Некрасовка, Митино) — дешевле вход, но ликвидность зависит от инфраструктуры.
Выгодно, если рядом строят метро (как в Коммунарке в 2018–2021).
- Премиум (ЦАО, ЗАО) — выше стоимость, но меньше конкуренции. В ЖК «Остров» перепродажи шли с наценкой 45% даже в кризис.
---
📌 5. Юридические риски: как не потерять деньги
- Договор уступки — проверьте, разрешен ли он застройщиком (например, «Самолет» запрещает переуступку до регистрации права).
- Налоги — при продаже раньше 5 лет владения — НДФЛ 13%, но можно существенно снизить через вычет или ипотечный кредит.
- Обременения — если квартира в залоге у банка, потребуется его согласие на сделку.
---
📌 6. Кейсы провалов: почему 30% инвесторов теряют деньги
- Заморозка стройки → падение цен на 20%.
- Перегрев рынка → в 2023 году в Новой Москве наценка упала до 5–7% из-за избытка предложения.
---
📌 Алгоритм идеальной сделки
1. Выбирайте районы с подтвержденной инфраструктурой (метро, школы, культурный досуг).
2. Входите на этапе котлована или закрытых пре-продаж.
3. Продавайте за 6–12 месяцев до сдачи дома.
4. Проверяйте застройщика тщательно и через брокера.
Итог: Перепродажа новостроек — это не «купил-продал», а прибыльная стратегическая игра. Те, кто действует по плану, получают в 2–3 раза больше дилетантов.
Обращайтесь в личку, веду канал в тг, помогаю инвесторам в новостройки абсолютно бесплатно 😁